Nonostante la crisi economica e il calo dei prezzi, per molti acquistare una casa resta ancora un sogno.
Tuttavia il modo oggi più conveniente per comprare un immobile sembra quello di bypassare le agenzie immobiliari e l’acquisto tra privati, cogliendo invece le occasioni che si possono trovare nelle aste giudiziarie. Queste occasioni di vendita offrono la possibilità di acquistare un immobile a un prezzo fino al 20% più basso rispetto a quelli presentati dalle agenzie immobiliari. Inoltre, la documentazione catastale raccolta per le aste scongiura qualsiasi possibilità di frode sulle dimensioni e le informazioni di base dell’immobile: la destinazione d’uso del bene e gli eventuali abusi riscontrati nel tempo sono certificate.
Attraverso questo sistema, saprete con certezza anche se lo stabile è occupato oppure no e soprattutto potrete conoscere il reale valore dell’immobile e il criterio di stima utilizzato. In più, tramite l’asta, si evitano le spese notarili di registrazione da sostenere per l’acquisto di un immobile e non si perde nessuna delle agevolazioni previste per l’acquisto della prima casa.
Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di un bene. Tale azione viene messa in atto se un privato o una società sono gravati da debiti insoluti: in questo caso i loro beni possano essere venduti forzatamente. I creditori possono così assicurarsi il soddisfacimento dei loro debiti, permettendo all’acquirente di ottenere i diritti sui beni espropriati.
Le case messe all’asta sono prodotte da fallimenti, mutui non rispettati, prestiti non saldati. Il creditore che chiede una pubblica vendita di solito è una banca, la quale cerca in questo modo di recuperare almeno in parte le somme spese.
Gli annunci di aste immobiliari devono essere resi pubblici per legge tramite appositi siti web come astegiudiziarie.it almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte o della data dell’incanto. In questo modo, le aste possono raccogliere maggiori investitori. In fase di ricerca della casa perfetta è importante leggere molto attentamente la perizia redatta dagli esperti designati dal Tribunale di competenza: potrete trovare le valutazioni degli infissi, della pavimentazione e persino della zona in cui si trova.
Avete scelto l’immobile su cui puntare? Ecco la documentazione che bisogna compilare in carta semplice oppure scaricando l’apposito modulo da Internet, completandolo con una marca da bollo da 14,62 euro.
Nella domanda vanno indicati:
le generalità
il codice fiscale
il nome e il numero della procedura
l’indicazione del lotto o dei lotti ai quali si vuole partecipare
il regime patrimoniale
l’intenzione di avvalersi delle agevolazioni fiscali per la prima casa
La domanda va inviata al Giudice delegato, di cui troverete l’indirizzo nella scheda relativa all’asta scelta. Insieme a questa documentazione è necessario presentare due assegni circolari non più tardi delle ore 12 del giorno precedente l’asta. Il valore da impegnare è pari al 25% del prezzo di partenza. Il primo assegno corrisponde al 10% della base d’asta o della propria offerta: si tratta della cauzione. Il secondo può avere un importo variabile fino al 15% ed è il deposito per il fondo spese. Se si vince l’asta, i due assegni verranno depositati sui libretti della procedura fallimentare. E mentre l’assegno per il fondo spese andrà a regolare la registrazione del decreto di trasferimento, la cauzione verrà sottratta al prezzo con cui ci si è aggiudicati l’immobile.
L’acquisto di una casa all’asta, però, non è a scatola chiusa. Di recente è stata infatti introdotta la figura del custode, il quale permette di visitare l’immobile prima dell’acquisto e favorisce anche la tutela materiale del fabbricato. Il custode è di solito diverso dal debitore, ma si tratta di una funzione che può ricoprire anche quest’ultimo se occupa l’immobile oppure se il giudice lo ritiene idoneo.
L’acquisto di un bene all’asta può avvenire con vendita senza incanto e vendita con incanto.
La vendita senza incanto si basa sulla presentazione dell’offerta di acquisto per l’immobile in busta chiusa. In questo documento, da presentare in Cancelleria, vanno indicati l’offerta, il tempo, il metodo di pagamento e ogni altro elemento utile a valutare l’offerta. Queste buste sono poi esaminate in udienza davanti ai potenziali acquirenti e a un giudice.
Il giudice accoglie l’offerta se questa è di valore superiore a quello dell’immobile con l’aggiunta di un quinto. Se invece è inferiore, il giudice non può procedere alla vendita senza il consenso del creditore precedente. In tal caso si può procedere anche alla vendita con il sistema di incanto.
In caso di più offerte valide, è indetta una gara tra gli offerenti assumendo come prezzo a base d’asta il valore dell’offerta più alta.
Qualora non ci fossero adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà aggiudicare l’acquisto a chi ha offerto la cifra maggiore oppure il bene sarà rimesso in vendita con la modalità dell’incanto. Tale azione è fatta con decreto, stabilendo le modalità di versamento e il termine entro il quale deve essere effettuato tale versamento.
Nella vendita con incanto c’è una vera e propria gara tra i diversi offerenti. Il giudice stabilisce con un’ordinanza le modalità di vendita, il prezzo base dell’incanto, il giorno e l’ora dell’asta, l’aumento minimo da fare nelle offerte, l’ammontare della cauzione, le modalità e la scadenza del pagamento del bene. Le offerte sono efficaci se superano il prezzo di base d’asta.
Nel momento in cui un acquirente si aggiudica il bene immobile non deve far fronte né a ipoteche né a pignoramenti.
Occhio ai prezzi delle case: quando sono troppo bassi potreste essere in presenza di immobili con “complicazioni” come inquilini che non vogliono abbandonare l’appartamento o cessioni solo di porzioni dell’immobile. Oppure potrebbe trattarsi di una perizia molto vecchia: in quel caso le aste potrebbero essere altamente frequentate e il prezzo dell’immobile potrebbe salire vertiginosamente.
Meglio assistere a qualche vendita prima di buttarsi nell’acquisto di beni all’asta: è un modo per evitare di farsi travolgere o di acquistare qualcosa che non vale i vostri soldi.
Dopo aver vinto l’asta bisogna saldare la parte restante del prezzo entro 60 giorni dalla data dell’acquisto. Da non dimenticare le spese per le imposte sull’acquisto, di registro, ipotecarie e catastali: queste vanno da un minimo del 4% per la prima casa a un massimo del 10% per le abitazioni non di lusso. La copia e la cancellazione delle trascrizioni richiederanno ancora qualche decina di euro. Si diventa proprietari dell’abitazione solo quando il giudice emette il decreto di trasferimento, equivalente in tutto e per tutto al rogito notarile nella compravendita tra privati.
Se sopraggiungono imprevisti o non si è più convinti dell’acquisto fatto, si può rinunciare al bene acquistato: questo tornerà all’asta in pochi mesi. La cauzione versata sarà trattenuta interamente dal tribunale.